REAL ESTATE
Ces stratégies visent à acquérir à l’aide de fonds propres et d’une dette plus ou moins importante des actifs immobiliers en vue de percevoir les loyers et ou de les céder après les avoir rénovés.
Les différentes stratégies real estate
CORE
La stratégie Core consiste à investir dans des biens immobiliers qui sont situés dans des emplacements géographiques très recherchés, connus sous le nom de « prime ».
Ces biens sont caractérisés par leur rareté foncière, des locataires de qualité, des baux fermes de longue durée et un état général excellent qui ne nécessite pas de travaux significatifs.
La stratégie Core + consiste à investir dans des actifs immobiliers de qualité supérieure, bien situés dans des emplacements géographiques très recherchés, connus sous le nom de « prime ».
Ces actifs peuvent nécessiter quelques travaux mineurs, mais ils sont globalement en bon état et peuvent être loués à des locataires de qualité avec des baux fermes de longue durée.
CORE+
VALUE ADD
La stratégie value add consiste à investir dans des biens sur lesquels il est possible de créer ou de recréer de la valeur grâce à une gestion dynamique.
Cette stratégie privilégie généralement des immeubles présentant de la vacance locative, un locataire bénéficiant d’un loyer inférieur à celui de marché, une obsolescence technique nécessitant des travaux importants ou offrant un potentiel (changement d’affectation, division).
Une fois que ces opérations de valorisation sont achevées, sur un délai généralement court de 18 à 36 mois, le bien est cédé pour matérialiser la plus-value.
La stratégie opportuniste implique la réalisation d’opérations immobilières qui présentent un niveau de risque plus élevé, telles qu’une promotion en « blanc ».
La stratégie opportuniste consiste en la construction d’un actif sans commercialisation préalable, ou des opérations de rénovation importante ou de repositionnement d’un actif existant.
OPPORTUNISTE
Les secteurs & les actifs financés
Les fonds peuvent intervenir dans deux types de transactions :
- Acquisition de l’actif en lui-même, il s’agit d’un asset deal ;
- Acquisition de l’entreprise, ses actifs et ses projets, on parle alors d’un corporate deal.
S’agissant de la 1ère catégorie que l’on retrouve le plus couramment, on peut citer parmi les différents types d’actifs :
Bureaux
Commerces
Résidentiel
Logistique
Hôtellerie
Data Center
Résidence de services
Santé
Éducation
Les instruments
En fonction du risque associé et de la typologie des actifs, les projets seront financés en fonds propres (30 à 50%), complétés par une dette bancaire plus ou moins importante selon le levier souhaité (50 à 70%). Pour les stratégies les plus agressives une partie des fonds propres peut être substituée par des obligations pour la part non financée par la banque (dette mezzanine).
Les acteurs Real Estate
Les leviers de création de valeur
- La décote à l’acquisition constitue la 1ère source de création de valeur et gage de réussite de l’opération.
- Le recours à la dette (plus la stratégie est dynamique plus le levier est important) permet de limiter les fonds propres utilisés pour financer l’acquisition.
- Baisse des taux de capitalisation (rapport entre revenus perçus d’un immeuble et sa valeur vénale).
- Augmentation du loyer ou de la durée résiduelle avec la signature d’un nouveau bail.
- Augmentation des surfaces locatives après travaux d’agrandissement.
- Amélioration de la valorisation de l’actif grâce à des travaux de rénovation (performance énergétique pouvant aboutir à la certification BREEAM ou connectivité avec le label Wired).
- Acquisition en bloc permettant d’obtenir une décote et revente à la découpe au prix de marché.
la sortie
La liquidité peut intervenir par :
- La cession de l’actif à un investisseur institutionnel une fois le locataire en place ou à la signature par ce dernier d’un BEFA (Bail en l’Etat Futur d’Achèvement), un fonds d’investissement lorsqu’une partie de la création de valeur est intervenue (obtention d’un Permis de Construire) ou pour les plus petites surfaces à un utilisateur à l’achèvement des travaux ou dans le cadre d’une VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement).
- Le refinancement long terme de l’actif pour une stratégie de détention dans le cas d’une foncière par exemple.
Les gains générés avec lE real estate
Les stratégies de rendement permettent d’assurer des distributions grâce aux loyers perçus. Ils peuvent également être capitalisés et affectés au remboursement de la dette.
Les stratégies de revalorisation dites « value add » permettent de matérialiser une plus-value lors de la cession du bien. Des loyers peuvent être perçus à la marge de certains actifs occupés (restructuration de la partie habitation et commerces en pieds d’immeubles loués ou extension d’un site logistique et loyer reçu des locaux principaux). La dette bancaire est remboursée à cette occasion et les investisseurs récupèrent la marge de l’opération après paiement de l’IS (Impôt sur les Sociétés). La marge est alors rapportée au fonds propres investis pour constater le gain réalisé.
les avantages du real estate
- Diversification : les actifs tertiaires (bureaux, commerces, logistique, santé) sont plus difficilement accessibles aux investisseurs particuliers. De même pour les stratégies de création de valeur qui nécessitent une expertise et des capitaux significatifs pour y accéder.
- Performance : les stratégies de rendement peuvent permettre de sécuriser un flux de revenu régulier avec une exposition au marché immobilier tandis que les stratégies de création de valeur peuvent permettre de générer des gains en capitaux significatifs.
- Volatilité : les variations des prix de l’immobilier sont moins importantes et reposent sur des tendances plus longues que celles d’autres actifs cotés.